ENDLICH WIEDER SONDERABSCHREIBUNGEN?

17.05.2017 Steuern & Finanzen

Das Bundeskabinett hatte am 3. Februar 2016 einen Gesetzentwurf gebilligt, mit dem der Neubau von Mietwohnungen steuerlich gefördert werden sollte. Vorgesehen war eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für neu erstellte Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment, jedoch begrenzt auf bestimmte Fördergebiete.

Die Idee des Gesetzgebers

Ballungszentren leiden seit einiger Zeit unter einem Problem: Knapper Wohnraum. Immer mehr Menschen wollen in begehrte Wohnlagen in Großstädten ziehen, wodurch immer weniger Wohnraum zur Verfügung steht. In der Folge explodieren in einigen Städten die Mieten. Durch den Zuzug vieler Flüchtlinge hat sich ab dem Jahr 2015 das Problem verschärft.

Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ soll insbesondere private Investoren dazu anregen, wieder verstärkt in den Wohnungsbau zu investieren.

Die ursprünglichen Planungen im Detail

Der vom Kabinett beschlossene Gesetzesentwurf ist im Wesentlichen in einem neuen § 7b EStG zusammengefasst und sieht folgende Maßnahmen und Voraussetzungen vor:

Sonderabschreibung: Es wird eine degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung eingeführt, welche im 1. und 2. Jahr jeweils 10 % und im 3. Jahr 9 % betragen soll. Diese Sonderabschreibung soll es zusätzlich zur linearen Abschreibung (2%) geben, sodass sich nach 3 Jahren bereits 35 % der Investition steuermindernd auswirken werden. Ab dem 4. Jahr greift dann die sogenannte Restwertabschreibung. Dies stellt eine erhebliche Förderung da, die es in dieser massiven Form zuletzt bis Ende der neunziger Jahre als Investitionsanreiz für die Neuen Bundesländer gab (Fördergebietsgesetz).

Räumliche Eingrenzung: Die steuerliche Förderung gilt für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Dazu sollen Fördergebiete definiert werden, wobei auf die Mietenstufen des Wohngelds (Anlage zu § 1 Abs. 3 Wohngeldverordnung) zurückgegriffen wird. In ein Fördergebiet fallen daher Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt. Außerdem rechnen Gebiete mit Mietpreisbremse und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze zum förderfähigen Gebiet.

Mietwohnungen: Gefördert werden sollen nur neu erstellte Mietwohngebäude bzw. Eigentumswohnungen im unteren bis mittleren Segment. Dass bedeutet, dass für Luxuswohnungen eine steuerliche Förderung ausgeschlossen werden soll. Dazu ist eine absolute Baukostenobergrenze (Kappungsgrenze) von 3.000 EUR je qm Wohnfläche vorgesehen. Gefördert werden soll aber nur eine maximale Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung von bis zu 2.000 EUR je qm Wohnfläche. Außerdem wird Voraussetzung sein, dass die jeweils begünstigte Wohnung mindestens für 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet wird.

Zeitliche Begrenzungen: Um eine kurzfristig eintretende Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen, wird die Sonderabschreibung zeitlich befristet. Gefördert werden sollten nur Baumaßnahmen, mit denen in den Jahren 2016 bis 2018 begonnen wird; maßgebend soll der Bauantrag bzw. die Bauanzeige sein. Auch soll die Sonderabschreibung letztmals im Jahr 2022 gewährt werden.

Die Unfähigkeit des Gesetzgebers

Nachdem der Gesetzesentwurf in das Gesetzgebungsverfahren ging, kam jedoch plötzlich das Aus. Die Große Koalition konnte sich in Detailfragen nicht einigen.

Da der Steueranreiz letztlich dafür sorgen sollte, dass neue Wohnungen im unteren und mittleren Segment entstehen, plädierte der Bundesrat für eine Verminderung der Grenze auf 1.800 EUR förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter und auf eine Kappungsgrenze von 2.600 EUR.

Ausschlaggebend für den Stopp des Gesetzgebungsverfahrens war die Anhörung im Finanzausschuss im Bundestag. Befürchtet wurden unter anderem „Mitnahmeeffekte“ von Investoren, um kostengünstig Wohnraum zu schaffen. Als Alternativmodell schlug die SPD vor, die Sonderabschreibung an eine Mietpreisobergrenze zu koppeln und gleichzeitig die Förderfähigkeit auch auf die Umwidmung von beispielsweise Büroflächen zu Mietwohnungen auszuweiten.

Dieser Vorschlag fand jedoch beim Koalitionspartner nur geringen Zuspruch, der von der Zielvorgabe des sozialen Wohnungsbaus nichts wissen wollte. Das Ende vom Lied: Das Gesetz konnte wegen „unüberbrückbaren Differenzen“ nicht weiter verfolgt werden. Somit liegt dieses für Investoren, aber auch für Planer und Errichter hoch interessante Gesetz auf Eis. Es bleibt zu hoffen, dass die Initiative nach der Bundestagswahl 2017 wieder aufgenommen wird.

Zum Autor: Stefan Steinecke ist Steuerberater und seit 2001 Niederlassungsleiter der HOS GmbH NL Siebenhausen, eine Unternehmung im Verbund der ETL European Tax & Law (www.etl.de).

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